 |
| Ảnh minh hoạ: M.P |
Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến cảnh giá nhà đất leo thang chóng mặt, phần lớn không phải do nhu cầu thực tế mà xuất phát từ các chiêu trò đầu cơ. Những giao dịch mua bán nhà đất không nhằm mục đích ở, mà để đầu cơ, “lướt sóng”, tạo sóng giá ảo đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao ngất ngưởng.
Thực tế này không chỉ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở mà còn gây ra hệ lụy nghiêm trọng đối với nền kinh tế, từ mất cân đối cung cầu đến nguy cơ bong bóng bất động sản. Nhiều chuyên gia chỉ ra rằng, giá bất động sản tại Việt Nam hiện không phản ánh đúng giá trị thực, bởi một phần lớn giao dịch chỉ diễn ra giữa các nhà đầu cơ thay vì đáp ứng nhu cầu thực của người dân hay doanh nghiệp.
Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, nhiều nước đã áp dụng công cụ thuế để kiểm soát hiện tượng này, đặc biệt là thuế TNCN từ giao dịch bất động sản. Việc đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ tài sản không chỉ giúp hạn chế đầu cơ mà còn tạo ra một sân chơi minh bạch, công bằng hơn cho thị trường.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, chính sách thuế TNCN hiện hành không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Thuế suất cố định 2% trên giá trị giao dịch được áp dụng chung cho mọi trường hợp, chưa phản ánh được đúng tính chất giao dịch và chưa đủ sức răn đe để ngăn chặn đầu cơ. Chính vì thế, đề xuất đánh thuế theo thời gian sở hữu bất động sản của Bộ Tài chính đang được xem như một giải pháp cần thiết nhằm điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ và hiện tượng bong bóng bất động sản.
Tại Singapore, chính phủ áp dụng chính sách thuế rất chặt chẽ đối với bất động sản. Nếu một mảnh đất được mua đi bán lại trong vòng 1 năm, phần chênh lệch giá sẽ bị đánh thuế tới 100%. Tỷ lệ thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ tài sản, với mức thuế suất 50% cho năm thứ hai và 25% cho năm thứ ba.
Đài Loan cũng có chính sách tương tự, với mức thuế suất 45% áp dụng cho các giao dịch trong vòng 2 năm đầu. Thời gian nắm giữ càng lâu, mức thuế suất càng giảm, và sau 10 năm, mức thuế chỉ còn 15%. Những quy định này không chỉ tạo rào cản đáng kể cho hành vi đầu cơ mà còn thúc đẩy xu hướng nắm giữ lâu dài, giúp thị trường ổn định hơn.
Việc áp dụng thuế dựa trên thời gian nắm giữ không chỉ giúp giảm sức hấp dẫn của đầu cơ mà còn tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách. Đồng thời, các chính sách này còn yêu cầu sự đồng bộ với hạ tầng dữ liệu bất động sản, từ đăng ký sở hữu đến giao dịch, giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi và kiểm soát thị trường.
Việc xác định mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu đòi hỏi sự nghiên cứu thấu đáo. Thuế suất cần được thiết kế theo hướng lũy tiến, nghĩa là thời gian sở hữu càng ngắn, mức thuế càng cao, để giảm sức hấp dẫn của đầu cơ và khuyến khích xu hướng nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, việc áp thuế suất quá cao trong thời gian ngắn có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vốn đã có những dấu hiệu thiếu thanh khoản.
Ngoài ra, chính sách thuế cần tính đến đặc thù vùng miền và loại hình bất động sản. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nơi thị trường biến động mạnh, mức thuế suất có thể khác với các khu vực nông thôn hoặc vùng kinh tế khó khăn. Việc áp dụng mức thuế giống nhau trên toàn quốc có nguy cơ gây bất công, đặc biệt đối với những người mua bất động sản với mục đích ở thực sự. Chính sách thuế cần điều chỉnh linh hoạt theo chu kỳ kinh tế: tăng thuế suất khi thị trường quá nóng để hạn chế đầu cơ, và giảm khi thị trường suy thoái nhằm kích cầu giao dịch.
Một trong những thách thức lớn nhất để triển khai thuế TNCN dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản là sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng quản lý dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản. Hiện nay, hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam chưa được số hóa hoàn toàn, dẫn đến khó khăn trong việc xác định thời gian sở hữu tài sản và các thông tin liên quan đến giao dịch.
Để chính sách thuế hiệu quả, hệ thống đăng ký đất đai cần được số hóa toàn diện. Một cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch và đồng bộ không chỉ hỗ trợ việc theo dõi thời gian sở hữu mà còn giảm thiểu gian lận thuế. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần xây dựng hệ thống liên thông giữa các bộ ngành như tài chính, tài nguyên môi trường, xây dựng, và ngân hàng để quản lý hiệu quả hơn.
Việc định giá bất động sản cũng cần minh bạch hơn. Tình trạng khai giá thấp để trốn thuế diễn ra phổ biến hiện nay là một vấn đề cần giải quyết. Các công cụ định giá tự động dựa trên dữ liệu thị trường sẽ giúp xác định giá trị thực của bất động sản, làm cơ sở cho việc áp dụng chính sách thuế công bằng và hiệu quả.
Một vấn đề lớn nữa khi áp dụng chính sách này là phản ứng của thị trường. Trong ngắn hạn, việc đánh thuế có thể khiến các nhà đầu cơ giảm mạnh giao dịch, dẫn đến nguy cơ thị trường “đóng băng”. Tuy nhiên, nếu triển khai một cách khéo léo, chính sách này sẽ góp phần kéo giá nhà đất về mức hợp lý hơn, tạo cơ hội cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận dễ dàng hơn.
PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, việc áp dụng chính sách thuế TNCN theo thời gian nắm giữ không chỉ giúp hạn chế đầu cơ mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản. Ông cho rằng, cần có một sắc thuế riêng cho thị trường này, không chỉ để tăng nguồn thu mà còn đảm bảo sự công bằng trong xã hội.
Dù vậy, một chính sách thuế không thể giải quyết toàn bộ vấn đề của thị trường. Để giá bất động sản thực sự “bớt ngáo”, cần sự phối hợp giữa nhiều bộ ngành, từ tài chính, xây dựng đến ngân hàng. Đồng thời, cần có những cơ chế minh bạch, rõ ràng để tránh tình trạng chính sách bị lợi dụng hoặc gây ra bất công cho người dân có nhu cầu ở thực.
Đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu là một bước đi đúng hướng, nhưng để chính sách này thực sự khả thi, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cả về mức thuế suất lẫn hạ tầng quản lý. Đồng thời, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành và việc hoàn thiện hệ thống pháp lý là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả lâu dài. Nếu được triển khai đúng cách, chính sách này không chỉ giúp ngăn chặn đầu cơ mà còn đưa giá bất động sản về mức hợp lý, tạo điều kiện cho thị trư